Anschlussfinanzierung von Gewerbeimmobilien: Zeitpunkt, Vorgang und Verhandlungsspielraum

Die Zinsbindung der auf Gewerbeimmobilienlaufenden Darlehen endet nach fünf, sieben oder zehn Jahren. Was dann kommt, entscheidet über die Rendite der nächsten Halteperiode. Wer die Anschlussfinanzierung als Formalie ab tut, verschenkt regelmäßig Basispunkte, die sich über die Restlaufzeit zu sechsstelligen Beträgen summieren. Wer den Vorgang jedoch als eigene Transaktion versteht, kann nicht nur bessere Konditionen aushandeln, sondern zugleich Eigenkapital zurück in die Gesellschaft holen und Nachfinanzierungen für werthebende Maßnahmen mitverhandeln.

Der Reflex, sich sechs Monate vor Ende der Zinsbindung zur Hausbank zu begeben, ist verkehrt. Realistisch beginnt eine vernünftige Anschlussfinanzierung zwölf bis achtzehn Monate vor Auslauf. Der Grund liegt im Vorgang selbst, Objektunterlagen müssen aktualisiert, Mietverträge gesichtet und die aktuelle Ertragslage bankfähig aufbereitet werden. Kommen mehrere Institute in die Prüfung, verzehrt die parallele Angebotseinholung die gesamte Zeitspanne entsprechend. Ein frühzeitiger Einstieg hat noch einen weiteren Vorteil: Wer nicht unter Zeitdruck steht, kann Angebote ablehnen und notfalls auch der Prolongation der Bestandsbank entkommen. Prolongationen sind bequem und bringen in der Regel auch recht ordentliche Konditionen, die besten Konditionen sind damit aber nicht zu erzielen, weil der Wettbewerbsdruck fehlt. Die in dieser Phase tätigen Finanzierungsvermittler wie z.B. https://vaues.de/ arbeiten mit etwa 30 Instituten und versuchen so den Markt weit zu streuen und auch den wirklichen Konditionsrahmen sichtbar zu machen.
Daumenregel ist, sobald weniger als 18 Monate Restlaufzeit bleiben, spätestens dann sollte eine erste Marktsondierung stattfinden. Bei größeren Volumina ab etwa 10 Millionen oder bei komplizierten Assetklassen wie Hotel, Logistik oder Spezialimmobilien darf es auch mehr Vorlauf sein.

Die Anschlussfinanzierung folgt einem relativ festen und klar strukturierten Ablauf, der sich in fünf Abschnitte gliedert. Gestartet wird mit der Aufbereitung der Objektunterlagen. Hierzu gehören Mietvertragsübersicht (aktuelle Mietverträge mit Restlaufzeiten und WAULT), Nebenkostenabrechnung der letzten zwei bis drei Jahre, aktuelles Wertgutachten oder zumindest eine belastbare Marktwerteinschätzung, sowie eine Übersicht bisheriger und geplanter Instandhaltungsmaßnahmen. Fehlen einzelne Unterlagen, kann sich der Prozess bei jeder angesprochenen Bank um Wochen hinauszögern.
Es folgt die Erstellung des Kreditexposés. Dieses Dokument fasst Objekt, Cashflow, Kreditnehmerstruktur und Finanzierungswunsch so zusammen, dass die Risikoanalyse der Bank die entscheidenden Fragen bereits beantwortet vorfindet. Ein ordentlich aufbereitetes Exposé verkürzt die Bearbeitungszeit spürbar und hebt die Wahrscheinlichkeit belastbarer indikativ Angebote.
Im dritten Schritt werden die Banken angesprochen. Institute unterscheiden sich stark in ihren Rastern. Manche finanzieren erst ab fünf Millionen Euro Kreditvolumen, andere ziehen die Grenze bereits bei vier Millionen. Manche akzeptieren keine Hotels, andere keine Logistik, wieder andere haben ihren Fokus auf Wohnportfolios gelegt. Diese Raster ändern sich alle paar Monate. Eine aktuelle Marktkenntnis entscheidet darüber, welche Häuser überhaupt eine Anfrage wert sind.
Nach Eintreffen der indikativen Angebote wird die Verhandlungsphase eröffnet. Zinssatz, Marge, Tilgungsprofil, Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und Covenants werden parallel bei mehreren Häusern besprochen. Die konkreten Angebote lassen sich dann untereinander als Referenz benutzen, was den Wettbewerb um das Mandat anheizt.
Den Abschluss bildet die Term-Sheet-Prüfung, darauf folgt der Darlehensvertrag und die Valutierung. In der Regel liegen zwischen Zusage und Auszahlung mindestens sechs bis zwölf Wochen, je nach Grundbuchvormerkungen, Notarterminen und internen Banklaufzeiten.

Der Marktzins ist gesetzt, die Marge ist verhandelbar. Diese einfache Unterscheidung wird gerne übersehen. Die Kondition setzt sich zusammen aus einem Referenzzins wie etwa 5 Jahre oder 10 Jahre Swap, an den die Bank ihre Marge schichtet. Der Referenzzins folgt dem Markt, die Marge folgt der Verhandlung. Die Marge bei gewerblichen Bestandsfinanzierungen liegt typischerweise im Bereich von 120 bis 220 Basispunkten, je nach Assetklasse, Beleihungsauslauf und Bonität. Zwischen dem oberen und unteren Ende dieses Korridors liegt bei 10 Millionen Euro Kreditvolumen und zehn Jahren Zinsbindung eine Zinsdifferenz von rund einer Million Euro. Genau hier macht die parallele Ansprache mehrerer Häuser Sinn.
Weitere Hebel liegen im Tilgungssatz (zwischen 1 und 3 Prozent), in der Höhe der Sondertilgungsrechte und in der Ausgestaltung der Covenants. Ein zu enger DSCR-Wert oder zu enge LTV-Covenant kann in schwächeren Zeiten zu Nachverhandlungen zwingen, die sich hinterher teurer darstellen als eine anfängliche gemäßigte Kondition mit Spielraum.

Die Anschlussfinanzierung ist der beste Zeitpunkt, um bereits durchgeführte Capex nachzufinanzieren. Wertsteigernde Investitionen in Gebäudetechnik, Fassade, Dach oder Mietflächen erhöhen den Verkehrswert und damit den möglichen Beleihungsrahmen. Wer eine Modernisierung aus Eigenmitteln vorfinanziert hat, kann diese über die Neubewertung in die Finanzierung zurückbekommen und Eigenkapital zurück in die Gesellschaft holen.
Ein Beispiel aus der Praxis der Finanzierungsvermittlung: Bei einem Büroobjekt in Bad Hersfeld ließen sich im Rahmen der Refinanzierung nicht nur die Restvaluta der Bestandsfinanzierung ablösen, sondern zusätzlich Capex-Mittel für Ausbaumaßnahmen bereitstellen. Solche Konstellationen sind kein Einzelfall, sondern das Ergebnis einer gut vorbereiteten Transaktion und Wettbewerbsdruck auf der Bankseite.
Für Investoren mit mehreren Objekten lohnt sich zudem ein Blick auf die Portfoliostruktur. Die Bündelung mehrerer Objekte unter einem Kredit mag die Verwaltung erleichtern, sie schränkt aber die Handlungsspielräume bei Einzelverkäufen ein. Die Frage, ob Objektgesellschaften einzeln oder gebündelt finanziert werden, gehört auf den Tisch, ehe die erste Bank angesprochen wird.