Immobilienbewertung beim Verkauf: Verfahren, Standards und der Einfluss der Marktkenntnis

Wer eine Immobilie verkaufen will, sieht sich schnell mit der Frage konfrontiert: Wie viel ist mein Objekt eigentlich wert? Ist die Preiserwartung zu hoch, bleibt das Haus oder die Wohnung monatelang auf dem Markt. Ist die Einschätzung zu niedrig, verschenkt der Eigentümer bares Geld. Beides passiert nicht, wenn die Wertermittlung nicht aufs Bauchgefühl, sondern auf nachvollziehbare Verfahren gestützt wird. Für die Methoden, nach denen in Deutschland Immobilien bewertet werden, und die Daten, die dafür herangezogen werden müssen, gibt es eine eigene Verordnung. Welche Verfahren es gibt, welche Qualifikationen ein Gutachter haben sollte und welcher Einfluss die Kenntnis des regionalen Marktes hat, erfahren Sie hier.

Bedeutende Grundlage für die Immobilienbewertung in Deutschland ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, die in ihrer aktuellen Fassung am 1. Januar 2022 in Kraft trat. Der ermittelte Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Grundstück oder Gebäude zu erzielen wäre. Für die Ermittlung schreibt die Verordnung drei Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung. Der Gutachter muss nach § 16 ImmoWertV seine Wahl begründen.
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte. Es gilt als marktnah, wenn nach § 25 ImmoWertV genügend Vergleichsobjekte vorliegen, und wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken angewendet. Das Ertragswertverfahren findet bei vermieteten Immobilien Anwendung, etwa bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten. Es bewertet über die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert dieses Ergebnis mit dem sogenannten Liegenschaftszinssatz. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, für die kaum Vergleichsobjekte vorliegen, wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet. Das ermittelt, was annähernd der Bau eines vergleichbaren Hauses heute kosten würde, addiert den Bodenwert hinzu und zieht die altersbedingte Wertminderung ab.
In der Praxis kombinieren Gutachter häufig mehrere Verfahren, um das Ergebnis zu plausibilisieren. Ein Sachwert lässt sich z. B. durch regionale Vergleichsdaten absichern, wo Datenlage dies erlaubt, ein Ertragswert wird gelegentlich zusätzlich mit lokalen Marktwerten abgeglichen.

Das genaueste Bewertungsverfahren ergibt ohne lokale Daten kein verläßliches Ergebnis. Bodenrichtwerte, d. h. die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke, werden von den örtlichen Gutachterausschüssen auf der Grundlage tatsächlicher Kaufpreissammlungen ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Sie können sich innerhalb einer Region erheblich unterscheiden. Zwischen zwei benachbarten Gemeinden liegen teils mehrere hundert Euro pro Quadratmeter, je nach Infrastruktur, Nachfrage und Bebauungsplänen. Die Unterschiede zeigen sich besonders deutlich in Wachstumsregionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Im Rhein-Main-Gebiet etwa zeigen sich die Unterschiede zwischen den Preisen der einzelnen Landkreise sehr stark, je nachdem, wie gut eine Gemeinde an Frankfurt angebunden ist und wie sie sich kommunal entwickelt. Wer also dort ein Haus verkaufen oder bewerten lassen will, ist mit einem Makler, etwa einem Immobilienmakler Kreis Offenbach, gut bedient, der die Vergleichspreise und die Nachfrageentwicklung im Ort kennt und auch die Vorzüge und Nachteile der Lage beurteilen kann. Ein deutschlandweit pauschal berechneter Wert wird in der Regel diese Feinheiten nicht beurteilen können, weil die Berechnung bei Online-Tools in den meisten Fällen nur mit Durchschnittswerten arbeiten kann.

Da der Begriff Gutachter in Deutschland nicht geschützt ist, erfordert die Wahl mehr Sorgfalt. Eine Hilfe dabei können die anerkannten Zertifizierungssysteme sein. Die HypZert GmbH hat seit ihrer Gründung im Jahre 1996 Sachverständige nach der international anerkannten Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Die HypZert ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle, kurz DAkkS, anerkannt. Momentan sind etwa 2.300 Sachverständige mit diesem Zertifikat tätig. Es ist in mehrere Stufen gegliedert: Die Stufe HypZert S bezieht sich auf Standardobjekte wie Wohnimmobilien im regionalen Umfeld des Gutachters, HypZert F umfasst auch komplexe Gewerbe- und Spezialimmobilien. Vergleichbare Zertifizierungen bieten u. a. die DIA Consulting AG und die Sprengnetter Akademie an.
Zertifizierte Sachverständige sind zur ständigen Fortbildung verpflichtet. Die Zertifizierungsstelle überwacht die Qualität der Gutachten ständig, indem sie z. B. Stichproben der eingereichten Arbeiten verlangt. Seit einer Gesetzesänderung von 2021 erkennt auch die Finanzverwaltung Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Personen ausdrücklich als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Bewertungsgesetz an. Daneben gibt es die von den Industrie- und Handelskammern öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, deren Anforderungen von Kammer zu Kammer unterschiedlich sind und die nicht zwingend nach ISO 17024 standardisiert sind.

Vor der Beauftragung einen Blick auf die Zertifizierungsnummer und den Geltungsbereich des Zertifikates werfen. Beides steht im Gutachten oder in der Signatur des Sachverständigen und ist bei der jeweiligen Zertifizierungsstelle zu überprüfen. Wer auch nach der angewandten Methode fragt und sich erläutern lässt, warum diese Methode gewählt wurde, der bekommt ein belastbares Bild von der Qualität der Bewertung.
Für die erste Einschätzung genügt oft eine Kurzbewertung durch einen ortsansässigen Makler, der ohne großen Aufwand in der Lage ist, einen realistischen Preisrahmen zu liefern. Für rechtssichere Zwecke, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder in gerichtlichen Streitfällen wird aber ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten gebraucht, das auch vor Gericht und Finanzamt Bestand hat. Davon sollte der Eigentümer die eine oder andere Möglichkeit kennen und je nach Anlass die passende wählen, bevor er sich auf einen Verkaufspreis festlegt.
Wer den Verkauf konkret plant, sollte sich jedenfalls vorher mindestens zwei unabhängige Einschätzungen einholen und die zugrunde liegende Datenbasis offen erfragen, etwa die aktuellen Bodenrichtwerte und vergleichbare Verkaufsfälle aus der Umgebung. Ein Vergleich mehrerer Angebote, ein offenes Gespräch über Methode und Datengrundlage und das Augenmerk auf regionale Marktkenntnis schützen den Eigentümer am besten vor einer Fehleinschätzung und damit vor Nachteilen beim Verkauf.