Sachwert- vs. Ertragswertverfahren: Kostenvergleich bei der Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine der ältesten und wichtigsten Einnahmequellen für Gemeinden in Deutschland. Sie wird auf das Eigentum an Grundstücken erhoben und hat durch die bevorstehende Grundsteuerreform verstärkte Aufmerksamkeit erlangt. Im Kern der Reform stehen zwei Bewertungsverfahren: das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Diese Methoden bestimmen, basierend auf unterschiedlichen Parametern, den steuerlichen Wert einer Immobilie.

In diesem Artikel beleuchten wir, welche Auswirkungen diese Verfahren für Eigentümer haben und welche Methode in welchem Kontext günstiger sein könnte.

Mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 greift, vollzieht Deutschland eine bedeutende Neubewertung des Grundvermögens. Diese Reform zielt darauf ab, gerechtere und aktuellere Werte zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Schlüsseländerungen beinhalten die Abkehr vom veralteten Einheitswert, der seit Jahrzehnten unverändert blieb, hin zu realitätsnäheren Bewertungsverfahren.

Das Sachwertverfahren für bebaute und das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte kommen neu zum Einsatz. Diese Veränderungen sollen die Grundsteuer an die heutige Marktsituation anpassen und für mehr Transparenz sowie Gerechtigkeit sorgen.

Die Ermittlung der Grundsteuer basiert auf zwei zentralen Verfahren, die ab 2025 landesweit Anwendung finden werden: das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Beim Sachwertverfahren setzt sich der Wert eines Grundstücks aus dem Bodenwert sowie dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Diese Methode wird primär bei eigengenutzten Immobilien angewandt und schließt Aspekte wie die Brutto-Grundfläche, Alterswertminderungen und die normalisierten Herstellungskosten ein.

Im Gegensatz dazu steht das Ertragswertverfahren, das insbesondere für vermietete Objekte relevant ist. Hierbei wird der Wert auf Grundlage der potenziell erzielbaren Mieteinnahmen berechnet, wobei die Nutzflächen und die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt werden.

Beide Ansätze zielen darauf ab, eine realitätsnahe Bewertung für die Grundsteuerbemessung zu schaffen und stellen somit eine wesentliche Grundlage der bevorstehenden Grundsteuerreform dar.

Berechnung des vorläufigen Sachwerts

Die Berechnung des vorläufigen Sachwerts ist das Fundament des Sachwertverfahrens, das ab 2025 für die Grundsteuerbewertung maßgeblich ist. Er ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und des Gebäudesachwerts.

Besonders interessant ist hierbei die Genauigkeit, mit der der Gesetzgeber die Bewertungsmodalitäten festlegt, um den tatsächlichen Wert der Immobilie widerzuspiegeln.

Bedeutung der Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche spielt bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts eine tragende Rolle. Sie umfasst die Gesamtfläche des Gebäudes und ist maßgeblich für die Berechnung der Normalherstellungskosten. Diese flächenbasierte Berechnung hilft, den Sachwert proportional zur Größe und Nutzungsfähigkeit des Gebäudes zu bestimmen.

Ermittlung des Bodenwerts und Gebäudesachwerts

Der Bodenwert wird meistens anhand des Bodenrichtwerts ermittelt, der von den Gutachterausschüssen festgelegt wird und regionale Marktwerte widerspiegelt. Der Gebäudesachwert berücksichtigt die individuellen Eigenschaften des Gebäudes, wie Alter, Zustand und Ausstattung, wobei hier die Normalherstellungskosten eine wichtige Berechnungsgrundlage darstellen.

Alterswertminderung und Normalherstellungskosten

Alterswertminderungen reflektieren den Wertverlust eines Gebäudes über die Zeit. In Verbindung mit den Normalherstellungskosten, die den fiktiven Neubauwert eines Gebäudes repräsentieren, ermöglicht diese Berechnung, dass der Sachwert die Realität des Marktes und den Zustand der Immobilie realistisch abbildet.

Diese Faktoren zusammen bilden eine komplex verflochtene Rechenoperation, die in ihrer Gesamtheit den Sachwert einer Immobilie für die Grundsteuer darstellt.

Ermittlung des Ertragswerts

Das Ertragswertverfahren ermittelt die Grundsteuer auf Basis der potenziellen Einnahmen, die ein Grundstück generieren kann. Hierbei ist der jährlich erzielbare Rohertrag der Immobilie entscheidend, von dem die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag zu erhalten.

Dieser Reinertrag wird dann kapitalisiert, um den Ertragswert zu bestimmen.

Rolle der nutzbaren Grundflächen und der Gebäudenutzungsdauer

Die nutzbaren Grundflächen und die Gebäudenutzungsdauer sind zentrale Faktoren beim Ertragswertverfahren. Größere, effizient nutzbare Flächen führen in der Regel zu höheren Einnahmen und damit zu einem höheren Ertragswert.

Die Gebäudenutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann und beeinflusst somit direkt die Höhe des Ertragswerts.

Wertzahl und Bodenrichtwert

Die Wertzahl reflektiert die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, während der Bodenrichtwert einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens darstellt.

Beide Werte werden in die Berechnung des Ertragswerts einbezogen und sorgen für eine Anpassung an lokale Marktbedingungen. Somit spiegelt das Ertragswertverfahren, im Vergleich zum Sachwertverfahren, die Marktsituation und das Einkommenspotenzial einer Immobilie wider.

Wann ist welches Verfahren günstiger?

Das Sachwertverfahren tendiert dazu, bei eigengenutzten Immobilien und solchen ohne signifikante Einnahmen vorteilhafter zu sein, da es vor allem den Substanzwert betrachtet. Hingegen favorisiert das Ertragswertverfahren Objekte mit Ertragspotenzial, wie vermietete Wohn- oder Geschäftsgebäude, indem es die zukünftig erzielbaren Einnahmen in den Vordergrund stellt.

Die Entscheidung, welches Verfahren günstiger ist, hängt daher stark von der individuellen Nutzung und den Ertragsaussichten der Immobilie ab.

Beispiele für gemischt genutzte Grundstücke und unbebaute Grundstücke

Bei gemischt genutzten Grundstücken, die sowohl Wohn- als auch Geschäftsräume beinhalten, kann eine Kombination beider Verfahren Anwendung finden, um eine ausgewogene Bewertung zu erreichen.

Unbebaute Grundstücke hingegen werden üblicherweise über das Sachwertverfahren bewertet, da kein Ertrag generiert wird und der Wert rein auf dem Bodenwert basiert.

Einfluss des Hebesatzes der Gemeinde

Unabhängig vom gewählten Verfahren hat der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde einen direkten Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Ein hoher Hebesatz kann die Steuerlast auch bei einem niedrigeren berechneten Wert erhöhen, wohingegen ein niedriger Hebesatz selbst bei einem höheren Sach- oder Ertragswert die Steuerlast mildern kann.

Deshalb ist es entscheidend, nicht nur das Bewertungsverfahren, sondern auch den lokalen Hebesatz in die Überlegungen einzubeziehen.

Gemischt genutzte Grundstücke stellen eine besondere Herausforderung bei der Grundsteuerbewertung dar. Sie erfordern eine differenzierte Herangehensweise, da sowohl das Sachwert- als auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen können.

Die Berechnung muss dabei die jeweiligen Anteile von Wohn- und Gewerbeflächen präzise berücksichtigen. Dies bedeutet, dass sowohl die Substanz des Gebäudes als auch die potenziellen Einkünfte aus der gewerblichen Nutzung in die Bewertung einfließen.

Die korrekte Anwendung und Kombination der Verfahren sind entscheidend, um einen gerechten Grundsteuerwert für solch komplexe Immobilienprofile zu ermitteln.

Die anstehende Grundsteuerreform wird eine signifikante Neubewertung der Grundstücke mit sich bringen, was direkte Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und indirekt auf Mieter haben kann. Die Abschaffung des veralteten Einheitswertes führt zu einer Neuberechnung der Grundsteuerwerte, die nun den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen sollen.

Für Eigentümer bedeutet dies potenziell eine Anpassung der Steuerlast, die je nach Lage und Zustand der Immobilie höher oder niedriger ausfallen kann. Die gesetzlichen Vorgaben sorgen dabei für einen Rahmen, der eine gleichmäßigere Verteilung der Steuerlast gewährleisten soll.

Mieter könnten indirekt betroffen sein, da Vermieter steigende Kosten teilweise über die Nebenkosten umlegen können. Diese Entwicklung macht es umso wichtiger, dass alle Beteiligten die neuen Berechnungsgrundlagen und ihre möglichen Auswirkungen verstehen.

Die bevorstehende Grundsteuerreform markiert einen Wendepunkt in der Bewertung von Grundbesitz in Deutschland. Grundstückseigentümer sollten sich jetzt mit den Details des Sach- und Ertragswertverfahrens vertraut machen, um die Auswirkungen auf ihre Immobilien und die damit verbundene Steuerlast zu verstehen.

Während die Wahl des Verfahrens maßgeblich von der Nutzung des Grundstücks abhängt, wird der Hebesatz der Gemeinde eine ebenso wichtige Rolle bei der endgültigen Steuerberechnung spielen.

Es ist unerlässlich, dass Eigentümer die Neubewertung ihrer Grundstücke im Auge behalten und gegebenenfalls Beratung suchen, um Überraschungen bei der Grundsteuer zu vermeiden. Der Ausblick ist klar: Information und proaktives Handeln sind der Schlüssel, um auf diese bedeutende Änderung vorbereitet zu sein.